2018年以来长三角一体化发展上升为国家战略，江浙沪作为核心区域，为配合交通网络建设、产业协同布局、生态协同治理等进行了大量的企业搬迁优化。加之后疫情时代的到来，部分企业因经营战略调整也开始考量进行厂房的出售与搬迁。
贝斯哲近几年接到大量客户咨询搬迁相关的政策，以及协助客户提供了政策性搬迁全流程顾问服务。在企业搬迁场景中，适用政策性搬迁还是非政策性搬迁，直接影响企业财税处理、补偿权益及法律程序，对企业来说可谓是天差地别。本文将重点阐述政策性搬迁与非政策性搬迁的账务与税收处理差异。
一、 账务处理差异
（一）政策性搬迁
根据《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》企业政策性搬迁过程的账务处理通过“专项应付款”科目进行归集，下级科目设置如下：
二级科目 | 三级科目 | 四级科目 |
搬迁收入 | 搬迁补偿收入 | 征用资产补偿 |
安置补偿 | ||
停工补偿 | ||
保险赔款 | ||
其他补偿 | ||
搬迁资产处置收入 | ||
搬迁支出 | 搬迁费用 | 安置员工 |
停工工资及福利 | ||
临时停放费用 | ||
搬迁安装费用 | ||
其他搬迁费用 | ||
搬迁资产处置支出 |
搬迁完成时，“专项应付款”科目借方余额转入“营业外支出”科目；贷方余额则转入“资本公积”科目。即搬迁过程中拆迁相关的收入与支出不影响当期利润，待搬迁完成年度视搬迁结余的情况与企业所得税汇算清缴一并纳税申报。
（二）非政策性搬迁
非政策性搬迁则不用通过专项应付款进行归集，在收到补偿款时直接计入“营业外收入”科目，搬迁相关的支出则直接计入成本费用科目。即搬迁相关的收入与支出确认在当期，直接在当期申报企业所得税。
二、税收政策差异
（一）企业所得税
政策性搬迁：按《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号），搬迁收入扣除重置支出后差额计入应纳税所得额，允许递延纳税。
非政策性搬迁：资产处置收益全额计入当期应税所得，无税收递延优惠。
政策性搬迁给了企业从开始搬迁最长不超过5年确认搬迁所得的递延优惠，但不是所有企业都可以用足5年。当企业的搬迁计划基本完成以及搬迁当年度收入超搬迁前年度50%时，税局将视同企业搬迁完成，要求企业进行搬迁清算。因此搬迁后的收入情况以及提交税局备案的搬迁总体规划成了企业享受时间长短的重要依据。
（二）增值税
按照《财税2016年36号文》附件三第一条三十七款：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。因此无论是政策性搬迁还是非政策性搬迁都免征增值税。
（三）土地增值税
按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。
实务操作中税务机关针对搬迁过程中土地增值税是否缴纳存在较大争议，皆因《土地增值税实施条例》中通过正向列举的方式规定了免征土地增值税的情况，免征的情形仅包含了因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，而政策性搬迁的范围更为宽泛。严格意义上来说因其他公共利益的搬迁并不能免征土地增值税。
（四）契税
按《中华人民共和国契税法》第七条： 省、自治区、直辖市可以决定对因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属免征或者减征契税。
契税的优惠政策往往是企业容易忽略的一个税种，很多企业在政府开始提出搬迁还未实质进行时，就开始着手新厂房的选择，新厂房的办证在前，老厂房的腾退在后，导致企业在获取新厂房时不能提供旧厂房腾退注销的文件而不能享受契税的减免政策。
（五）税收差异小结
税种 | 政策性搬迁 | 非政策性搬迁 |
企业所得税 | 搬迁开始5年内递延纳税 | 收入当期纳税 |
增值税 | 免 | 免 |
土地增值税 | ①城市实施规划、国家建设：免 | 征 |
契税 | ①县级以上人民政府征收、征用重新承受土地、房屋：减免 | 征 |
结语
精准识别搬迁性质是企业维护合法权益的前提，鉴于各地搬迁的交易操作模式及搬迁补偿模式不尽相同，且当地政府与主管税务机关相较独立，建议在决策阶段即引入法律、财税专家团队，系统性防范政策误读风险与经济损失。
