闲置土地增值税

最近有客户前来寻求贝斯哲事业群的协助，表示公司多年前购置的土地因只开发了一半，其余闲置土地遭到政府管控要求被收回，虽然很可惜，但企业考虑到政府回收价格比当年取得土地使用权的价格高出几倍，与市场行情基本一致，也就签署了协议。谁曾想企业拿到政府补偿款之后，被税务局要求缴纳土地增值税，且因溢价较高，税率高达60%。

客户不服，想委托我们代为进行行政复议乃至行政诉讼。

实际上，这已经不是贝斯哲事业群经手的第一起此类案例了。近年来由于政府加强了对土地利用的管理，企业原本闲置但尚相安无事的土地，纷纷被政府以土地储备的名义进行回收或回购。很多企业认为，既然是政府名义收回土地，当然可以适用《土地增值税暂行条例》第八条之规定予以免征。

我们来看土地增值税可以免征的具体情形：

《土地增值税暂行条例》第八条

有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

注：2011年国务院令第588号《关于废止和修改部分行政法规的决定》中将第（二）款的“征用”改为“征收”。

客户与税务局之间就是否缴纳土地增值税的争执点，发生在客户认为只要是国家名义征收的土地房产，就应该免土地增值税；而税务局则表示除了国家名义之外，还有一个重点，就是“国家建设需要”。

什么是国家建设需要呢？

《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条对此进行了解释：“条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权”。

有趣的是，在2006年3月2日财政部与国税总局颁布的财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》中，对于《土地增值税暂行条例实施细则第十一条第四款涉及的“城市实施规划”、“国家建设”又做了进一步的解释，即：“因‘城市实施规划’而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因‘国家建设的需要’而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。”但，该条款只是适用《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款，即“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税”的情形，而并不涉及政府征收的情形。

实务中，企业土地被收回，名义上是闲置土地，但很多情况下并不是因为企业缺乏开发能力，而是基于当地政府对于相关区块的城市规划或环保安防等的政策性要求，导致企业虽然想继续开发却无法获得批准，从而变成了“闲置土地”。政府征收时所采用的签约及土地补偿款付款主体，并非国土资源局，而是某国有资产经营管理公司或其他国有企业。在此情况下，企业土地被收回，就成了一个颇具争议性的话题，这也就使得“国家建设需要”如何被定义，及是否要比照财税[2006]21号规定充满了玄机。

可以肯定的是，无论是否因“国家建设需要”而被征收，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第五款，“符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”即如果企业无法1、提供城市实施规划、国家建设需要的批文，及2、取得税务机关的审核同意，就应无法获得土地增值税的免征。

以上海市关于免征土地增值税的申请手续为例：

《上海市地方税务局关于纳税人因国家建设需要依法征收收回房地产取得的收入免征土地增值税操作规程的公告》（上海市地方税务局公告2011年第3号）规定：

“一、在本市范围内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人（以下简称纳税人），凡符合条例第八条第二款规定的因国家建设需要依法征收、收回房地产免征土地增值税情形的，可按照规定程序向主管税务机关提出免征土地增值税的申请，并提交下列资料：
1.免征土地增值税申请表；
2.房屋产权证明、土地使用权证明复印件；
3.政府有关部门出具的城市实施规划、国家建设需要、政府依法征收或收回的批文原件及复印件；
4.与有关部门签订的补偿合同（协议）复印件；转让的房地产转让合同（协议）复印件；
5.取得补偿或转让收入的凭证复印件。”