一代台商在大陆打拼多年所创办的企业和置办的房产，在面临自己年事已高、子女分家析产或婚前财产规划等因素时，势必需要考虑传承问题。
赠与作为传承方式之一，不但可以在当事人生前即可明确归属，也是直系亲属间更为节税的一种过户方式。但需要注意的是，大陆近年来实行的限购政策，使得赠与并非只要提供亲属关系证明这么简单，而是对于受赠人提出了一定的条件要求，有些地区甚至对于赠与人在赠与后的购房也进行了限制。
符合税收优惠的赠与亲属范围
需要首先明确的一个问题是，我们在本文中所提及的赠与，均是指符合法律条件下的亲属之间的赠与，而非陌生人之间的赠与。如有人认为可通过赠与方式避开应缴税负或购房条件等的限制，那就想多了……
下文中不管是个人所得税、增值税等的优惠，其所依据的法律条文中涉及的亲属关系，可通过下图来进行说明：
一般来说，可免征相关税负的亲属之间的赠与，通常都是指三代以内直系亲属之间（上图红框范围内）的房产赠与。以当中的夫妻为例，可享受赠与免税的范围为向上三代之间及向下三代之间，超越三代范围（比如曾祖父将房产赠与曾孙子女）则不属于房产赠与的免税范围。
但，与其他国家或地区相比非常特别的一点是，作为旁系亲属的兄弟姐妹之间的房产赠与，也可以享受税收优惠！
贝斯哲就曾接受过客户的委托，代为办理舅舅将房产无偿赠与给自己姐姐的儿子即外甥的手续，由于该双方之间的赠与并不属于上述免税范围，我们因此分为两步进行：第一步即舅舅（弟弟）将房产赠与给自己的姐姐，第二步再由姐姐（妈妈）赠与给自己的儿子，完美协助客户解决了舅舅与外甥之间的房产赠与事宜。
本文下述所提的各项税收优惠，均是在上图范围内主体间的赠与，以下不再特别说明。
房产赠与涉及的税负缴纳
结论：大陆规定范围内亲属之间的房产赠与，可免征土地增值税、增值税及附加、个人所得税，但仍有契税及印花税需要缴纳。
一、土地增值税：免予征收
2019年7月，财税部及国家税务总局曾颁布《土地增值税法》（征求意见稿），但迄今《土地增值税法》并未正式颁布。目前执行的仍为《土地增值税暂行条例》及其实施细则。
一直以来，大陆对于个人之间的住宅转让，并不征收土地增值税。早在1995年颁布的《土地增值税暂行条例实施细则》第二条即规定，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”除此外，财税（2008）137号《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第三条亦对此进行了规定，“对个人销售住房暂免征收土地增值税。”
二、个人所得税：免予征收
房产赠与免征个人所得税的相关法律依据，主要为：
1、《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）；
2、《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税（2009）78号）；及
3、《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）。
如《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》第一条：
“符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；……”
同样的，根据财税（2016）36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条规定，
“下列项目免征增值税 ……（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。 家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。”
四、契税：需缴纳
根据《中华人民共和国契税法》第二条规定，“本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：……（三）房屋买卖、赠与、互换。”
同时，第三条规定，契税税率为百分之三至百分之五，由各省、自治区、直辖市在前款规定的税率幅度内提出并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。以上海为例，房屋的买卖与赠与应缴契税税率系根据房屋面积、套数等在1%~3%内收取：
五、印花税：需缴纳
房屋赠与涉及到产权书据转移，当然符合《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定的应纳税凭证之一，需缴纳万分之五的印花税。
那么，如何确定契税与印花税的缴纳基数？根据《契税法》第四条，“契税的计税依据：……（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。”印花税的缴纳亦此。实务中，税务部门通常会要求赠与双昂提供房屋评估机构的评估报告，或按当地政府部门发布的市场价格来确定该时点的房屋价值。
受赠房屋出售时的税收
贝斯哲在接受很多台商一代房产赠与手续委托时，常被问到的问题，就是二代受赠房产意味着无偿取得，如将来进行出售缴税时，是否意味着扣减基数为零？
非也。
根据国税发（2005）172号《关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》第四条规定：“四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。”这就意味着，二代在出售该房产时，其计税的基数应以受赠前取得的房屋价格作为基数。
举例说明：
台商一代张总于2000年在上海购置了一套住宅为人民币50万元，2015年将其赠与给了儿子小张总，赠与时该房屋的市场价格为人民币800万元，缴纳了契税24万元（假设为3%）及印花税4000元（万分之五）共24.4万元。2021年小张总准备将该房屋以人民币1000万元转让给上海人李甲，其应缴纳的税负（假设无其他费用）如下：
1、土地增值税：无
2、增值税及附加：50万（该房屋持有2年以上，其增值税计算方式为差额/1.05*5.6%=50.6667万，具体不在此展开。取整数50万）
3、契税：按3%计征为30万元
4、印花税：按万分之五计征为5000元
5、个人所得税：【1000万-购房原价50万-受赠时缴纳的契税与印花税合计24.4万-本次转让时缴纳的税金80.5万（增值税及附加50万+契税30万+印花税5000元）】*20%=169.02万元
上述税负合计249.52万，小张总最终获得的净到手价格为750.48万元。
注：个人所得税计算依据为：国税发（2006）144号《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》第二条：
“（二）关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。”
（未完待续）
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原文始发于微信公众号（贝斯哲）：台商二代传承之房产赠与（一）丨贝斯哲
