众所周知，陆版肥咖针对的是非居民金融账户即资金层面，但房产、古董及艺术品等实物投资则不在CRS调查范围内；同时，大陆各地对于住宅市场的限购政策频出，这些因素使得很多台商开始将目光投向商业房产（主要以商铺与办公室为主，以下以商铺为代表），其中不乏二手商铺。
一、 台商须通过设立外商投资企业方可购买商铺
根据建住房〔2006〕171号《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第一条第一款规定：“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业。”这就实际上堵住了外籍自然人（含台港澳）直接以个人名义购买并持有大陆商铺的可能，而只能采取以境外机构或者个人在大陆设立企业并以企业名义购买商铺的方式。
当然，实务中因各地房产市场发展的不均衡，并不排除有些地区允许外籍个人直接购买商铺的可能，还请在签约前先向当地房产交易中心确认清楚。
二、应注意在先租赁尤其是转租情况
鉴于大陆房屋买卖中通行的“买卖不破租赁”原则，即在租赁有效期内，如因买卖发生房屋产权转移时，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，这就要求台商在与卖方前期缔约过程中，务必留心在先租赁情况，尤其是否有转租现象，要求卖方如实提供在先租赁合约、租金支付凭证、是否存在转租情形等信息：
1、原租赁条件相比市场行情差距较小，且租客管理难度尚可的情况下，买方愿意承接原租赁关系的，建议买方与原承租人约谈了解租赁需求，在买方成为租赁物新的所有权人后和原承租人按照原租赁条件签署新的租赁合约。
2、原租赁合同租赁条件差强人意或原租客管理难度较大，继续承接将给买方带来损失或管理困扰，买方不愿意接受原租赁关系的，建议：
（1） 买方在订立购房合约之前应当与卖方沟通清楚，由卖方在出卖该产权前与原承租人依法解除租赁关系，不再转嫁给买方，因解除原租赁合同支出的成本由卖方承担；
（2） 与原承租人协商一致变更租赁条件，重新订立新的租赁合同。
3、原租赁关系中夹杂转租关系的，买方需格外谨慎，区分卖方（原承租人）是否同意转租情况，而采取不同措施：
（1） 原承租人明确同意转租的情况，作为该房屋的买方，可参照前述分析，看是否愿意承接转租关系，包括接受第一层的租赁关系及第二层的转租关系，当然，实践中转租关系通常相对第一层的租赁关系更难以管理。
（2） 未经卖方同意擅自转租，经原承租人催告仍未消除转租事实的情况，该房屋的买受方或原承租人可依法主张转租合同无效。但需注意的是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。这也就是说，出租人明知承租人原本租赁的目的在于开设餐厅，但之后的一半房屋却出现了理发厅且经营者显然并非承租人，在此情况下出租人在六个月后再请求转租合同无效时，就有可能被法院不予支持。
三、是否存在有影响企业注册登记的情形
如前所述，虽法规要求外商购买商铺之目的在于自用，但实务中工商部门对于外商投资企业出租房租的管理并不严格，这就使得外商购买商铺用于出租与投资增值成为可能。但因商铺经营地址通常要求与注册地址保持一致，因此台商在购买二手商铺时就要格外关注是否有存在影响后续企业注册登记的情形：
1、该商铺地址是否已被工商登记注册过。
根据现行“一址一照”的企业登记管理制度，想要利用现有商铺地址登记企业，必须确保该地址此前无任何在先登记的情况。很多买方在购买商铺前容易忽略这点，就可能为后续租客利用该地址注册其企业造成很多麻烦，需要费很大的力气去“返工”，通过找到在先登记的业主办理工商地址变更来解决地址问题。
2、房屋分割情形是否经过工商局备案。
如买方购买的商铺是一个大面积的产权，而实际使用又需分割为多个小面积时，购买后产权人应根据使用情况将房屋分割情况提供分割图给工商局进行备案，以便于不同租客企业的注册登记。
3、注意商铺实际门牌号与产权证登记号码是否保持一致。
之前在发生产权号与实际门牌号不一致的情况下，由产权人向房在商铺所在地派出所出具产权号101与实际门牌号102对应的证明即可。近期，随着工商注册需求越来越严格，同一产权号若实际对应多个实际门牌号的，必须由派出所出具统一证明文本，即证明产权号101与实际门牌号102-108对应的证明。该份证明不能再随意变更。
4、购铺前一定要取得房屋平面图、规划图、房屋消防验收档案。
鉴于现行的档案管理政策，除了房屋开发商及物业管理方以外，新的产权人无法直接从城建档案中心外部查询到标的房屋的内档信息，为此，我们提示买受方在缔约前期必须通过卖方取得标的商铺的原始消防验收档案、房屋建筑规划图纸、房屋平面图，这些文件与商铺未来的管理使用息息相关。
