2008年经济危机以来，实体经济衰退已是不争事实。“十年工厂利润敌不过一块土地”，对于以制造业为主的台商来说，最可能产生经济效益的，莫过于多年前购入的工业用地。近两年来环保拆违硝烟四起，二代无意接班问题严重，一些制造业台商因此萌生退意，拟将工业厂房进行转手。
很多台商认为，企业拥有有效期内的土地使用权证与房产证，“我的地盘我做主”，当然可以自由选择交易对象。但，贝斯哲近期在接受诸多客户委托操作工业厂房交易的服务中，明显感觉到各地政府对于工业厂房交易的干预度在加强。以上海市为例：
——2014年9月29日，青浦区政府公布《青浦区工业用地全生命周期管理实施细则》，虽重点在于规范新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，但同时规定历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形亦参照执行；
——2014年12月，松江区在全市率先出台《松江区关于加强存量工业用地用途管理的暂行办法》，对存量工业用地房屋用途改变，公司股权（结构）变更登记，房地产权属变更、转移登记以及房屋出租许可与承租企业准入等做出了更为严格的规定，且；
——2016年2月1日，嘉定区发布《嘉定区加强存量工业用地管理使用的暂行办法》，规定成立区产业项目推进工作联席会议，负责存量工业用地管理使用相关事宜的协调推进，对于未按办法擅自转让土地使用权、改变土地用途、受让人出资、股权机构或实际控制权的，要求纳入上海市及嘉定区诚信体系；
——2016年3月30日，上海市人民政府颁发《关于转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》的通知》，提出全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”基本策略，要求充分挖掘存量建设用地资源，坚持内涵式集约发展，注重发挥市场机制作用，强化土地全生命周期管理。
——2016年5月，宝山区颁布《宝山区盘活低效存量工业用地实施意见》，提出了配套用地、履约保证金、付款方式、土地指标和财政支持等五类扶持政策，并成立了由区规土局牵头、区经委、区发改委、区建交委、区科委等部门及街镇园区组成的区盘活低效存量工业用地工作小组。
实际上，上海周边的城市与地区，也在这几年中就土地高效利用问题频频发文。早在2013年4月1日，江苏省苏州市就颁布实施了《关于鼓励积极盘活存量建设用地促进土地节约集约利用的实施意见》；2014年6月昆山市实施的《关于加快全市土地利用管理方式改革 促进土地集约高效利用的意见》、浙江省嘉善县于2016年4月颁布的《关于印发嘉善县开展深化工业用地市场化配置改革试点实施方案的通知》等，均显示出各地政府对于土地管理的不同改革方式。如果说这些法规均不同程度着重于土地出让与利用的一次开发绩效的话，上海市嘉定区、松江区等对于存量工业用地的管理，则彰显了政府对于土地二次开发的重视程度，已经从原来的“一卖了之”、“拣到篮里就是菜”的不加选择而上升到存量盘活、优化发展的科学管理，“我的地盘我做主”，显然只能是企业的一厢情愿。
有鉴于此，台商在处置工业用地过程中，一定要先行了解当地政府的最新政策与管理动态。从实务操作来看，政府并非不允许存量工业用地进行交易，而是要求必须满足一定条件方可。比如，根据《嘉定区加强存量工业用地管理使用的暂行办法》的规定，“符合下列条件的，相关部门方可受理审核：
1.未改变土地使用权出让合同约定或土地使用权划拨决定书规定的土地用途和建设规划条件；
2.土地权属无争议、无违法用地（或违法用地已处理完毕)、无违法建（构）筑物；
3.无环保、安全生产等违法行为（或环保、安全生产等违法行为已处理完毕)；
4.申请企业项目符合本区产业发展导向与布局规划、区域控制性详细规划、产业准入条件、环保、安全生产、用地及建设要求等；
5.土地使用权出让合同或土地使用权划拨决定书对工业用地的转让、出租等行为另有约定或规定的，按合同约定或划拨决定书规定执行；
6.其他法律、法规规定的事项。”
以上条件中，问题较易发生在2、3、4项。早期官方对于土地管理并不严格时，很多企业在厂区内不同程度地自行搭建了仓库、大棚等违章建筑；或有一些企业环保手续并不完善，这些都可能导致在审核时被拒。如2015年初，上市公司*ST钢构在出售其位于上海市松江区的子公司工业厂房时，就被松江区房地产登记处以过户土地上附有违法建筑为由作出不予登记的决定。虽然有报导称政府不予登记另有原因，但在形式上，违章建筑至少可以成为审核不予通过的充分理由；而第4项对于接手企业是否符合当地产业规划等条件，在官方未能给出明确量化标准的情况下，也只能见仁见智，各显神通了。
无论如何，对于台商来说，不管是土地厂房直接过户，还是股权转让，及时了解政府政策应为首要前提；其次，在需经多方部门审核的监管机制下，双方对于交易的不确定性应于合同中有所体现，建议可将政府不予审批作为不可抗力事由从而免责，以免造成履约不能的违约损失。
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