实务中，个人房屋出租时的租金，常有含税价与未税价两种方式。基于“羊毛出在羊身上”的传统交易习惯，如果租客需要出租方开具租金发票，就要承担出租方应缴纳的相关税负。那么，个人出租房屋时应缴纳的税负到底有哪些？住宅与商铺的租金所涉税收有何不同？
从现阶段相关税收规定来说，个人出租房产所涉及的税可达8种之多！包括增值税、城建税、教育费附加税、地方教育费附加税、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税，且每个税种计税方式及税率亦不尽相同。不过，实务中，税务部门通常采取两种方式处理：一种为据实征收，一种为核定征收。核定征收以综合征收率简易计算，并给予一定的税收优惠，也是大多数人所选用的缴税方式。
一、两种计税方式的比较
为便于直观了解，我们将个人出租房产（分住房及非住房，依房产证上产权性质）的征税情形用下述表格予以呈现，当然，由于个人出租房产涉及到地方税种，而各地的规定不尽统一，本文仅对上海的规定进行阐述：
注1：根据国家税务总局公告2016年第53号规定，个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策；
注2：根据财税〔2008〕24号规定:
(1)对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
(2)对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
(3)对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
(4)对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
注3：根据财税[2016]43号文，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
注4：个人所得税中的应纳税所得额为单月租金收入-扣除额-其他税费，扣除额即个人所得税法规定的劳务报酬所得扣除额，不足4,000元的，扣除800元，超过4,000元的，扣除20%；其他税费即上述增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、印花税。
下面通过具体数字，来说明两种征税方式的差异程度，假设：王先生出租上海市中心一套高级住宅，占地面积100平方米，城镇土地使用等级一级，月租金收入30,000.00元（含税），则一个月需要缴纳的税收情况如下：
通过上述测算可知，在上海个人出租房产，无论住宅还是非住宅，选择核定征收均比据实征收税负低。
二、可开具发票种类
根据国家税务总局公告2016年第16号相关规定，个人出租房产可开具增值税普通发票或专用发票，均需由税务机关代开，但专用发票仅限承租人为企业的情形。
个人申请代开增值税发票时，发票上载明的税种仅为增值税，其他税种显示在“中华人民共和国税收缴款书”上。若月租金未达到3万元，则增值税发票上税额为零。由于税收缴款书上的纳税人为房东个人，则企业取得的缴款书在企业所得税前列支时存在争议，一般而言，若个人与企业的租赁合同上有“相关税金全部由承租人承担”的类似字样，则企业可凭税收缴款书进行企业所得税前扣除。目前，税法对于此部分尚不明确。
三、开票流程及材料
发票代开申请所需资料：
1.房产证复印件；
2.房主身份证复印件；
3.租赁合同复印件；
4.开票对象若为公司还需提供该公司税号、地址、开户行账号信息。
有何事宜，敬请致电021-64881926或email至main@bestchoiceco.com联系。
