實務Q&A | 廠房作價出資設立公司時是否需要繳納土地增值稅?

Q：有客戶來電咨詢，企業擬以廠房作價與他人合資設立新公司，在此過程中需要繳納哪些稅負？是否有巨額土地增值稅產生？

A：土地廠房作價出資時，將暫免征收土地增值稅，但應繳納增值稅、契稅及企業所得稅。

（1）暫免征收土地增值稅

　　根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條規定：“對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”

　　及，《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規定：“對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。”

　　根據上述規定，以土地使用權及房產作價出資、入股是否需要繳納土地增值稅是視情況而定，非房地產企業以房地產出資至非房地產企業，則可暫時免征土地增值稅。

（2）出資方需繳納增值稅

　　2016年5月1日前，國稅局曾規定以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。但2016年5月1日后，隨著營改增政策的實行，國稅局2016年第14號公告《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》則規定：“納稅人轉讓其取得的不動產，適用本辦法。本辦法所稱取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。”該辦法第二條同時對不同情形下的廠房作價出資繳稅事宜進行了規定，具體為：

A.  如出資方系增值稅一般納稅人 時：

B.   如出資方系增值稅小規模納稅人時：

（3）新公司需繳納契稅

　　《契稅暫行條例實施細則》第八條規定：“土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與徵稅：（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股；……。”因此，企業在以廠房作價投資成立新公司過程中，新公司應按規定繳納契稅，稅率為3-5%（實務中一般按4%計收），納稅義務發生時間為簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者新公司取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

（4）出資方或需繳納企業所得稅

　　《企業所得稅法實施細則》第十三條規定：“企業所得稅法第六條所稱企業以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額。前款所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值”。國稅函[2008]828號《關於企業處置資產所得稅處理問題的通知》第二條規定：“其他改變資產所有權屬的用途，因資產所有權屬已發生改變而不屬於內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。”因此，如將該部分收入併入出資方企業應納稅所得額進行計算的話，如有盈利，則應繳納25%的企業所得稅。