專欄 | 賣地還是賣廠

        最近常接到客戶詢問，因經濟不景氣擬將現有土地廠房轉手他人，但在採取何種方式為佳時卻舉棋不定。究其原因，土地廠房的交易習慣通常為“羊毛出在羊身上”，交易過程中產生的稅費往往由買方承受，而買方則希望儘量降低此筆金額，因此就衍伸出了賣（買）地還是賣（買）廠的選擇性問題。

        很顯然，賣（買）地屬於資產的直接買賣，只要雙方辦理過戶即可，而賣（買）廠則屬於企業股權的買賣，需要到政府部門辦理股權轉讓的審批方可。這兩種性質截然不同的交易方式，所涉及的稅負也相差甚遠，企業應如何根據自己的情況做最終選擇？下面以圖表方式逐一進行說明。

一、  賣（買）地與賣（買）廠的稅負差異

注釋1：關於土地增值稅的計算

        土地增值稅按四級超率累進稅率表如下：

        土地房產直接過戶產生的的土地增值稅計算公式為：繳納土地增值稅=（土地房產售價-土地房產購置成本）*【（土地房產售價-土地房產購置成本）/土地房產購置成本後對應的增值比率】—扣除項目金額（注釋2）*速算扣除係數

注釋2：扣除項目金額主要包括：扣除項目指取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目。

        台商前來大陸投資都比較早，2000年入駐與2010年入駐的土地增值或以倍數增長，如以土地廠房直接過戶的話，顯而易見，其稅負可能相當之高；而如果透過股權轉讓方式進行，則其稅負僅有（轉讓價格-註冊資金）*所得稅率這一項（印花稅忽略不計）（當然，還包括了美元註冊資金這些年的匯兌收益，在此不做贅述）。所以如單純從稅負上來看，賣（買）廠顯然更為經濟。

二、  其他比較因素

        但撇去稅負成本，買賣雙方還要考慮到其他交易因素尤其企業日後經營的影響，該等因素主要涉及到：

        綜上，賣（買）廠還是賣（買）地，主要還是取決於買賣雙方各取所需。但從大部分案例來看，基於稅負成本過高，交易雙方接受賣（買）廠的可能性更高一些，對於買方所擔心的債權債務尤其是或有負債事宜，律師可通過要求賣方提供擔保的方式進行。

        當然，如以賣（買）廠方式進行交易，律師在協助談判過程中必須根據不同交易主體來把握付款的進程。比如，當賣方股東系境外法人或自然人，而買方系大陸法人或自然人時，由於股權轉讓的股款支付必須在企業營業執照變更完成，及外匯登記變更之後方能支付，這就意味著在某種程度上企業從法律性質上已經歸屬買方，而賣方股東卻可能尚未收到任何一筆款項，如何保證賣方股東的交易安全？就需要律師對這些交易細節進行周到的設計。